第一条、凡市区内不动产的租赁由此法规范； 

§、以下情形继续适用于民法与特別法的规范； 

a)、租赁； 

(一)、产权属于中央、州、市，各级政府及所属机构与公益法人(基金会) 的不动产； 

(二)、个別停车位、停车场专用的空间； 

(三)、广告专用的空间； 

(四)、酒店式公寓、家庭式旅馆或其他类似行业，有固定为顾客服务，并 且持有营业许可。 

b)、任何一种形式的金融租赁。  

第二条、无特別声明时，二个以上的承租人、或出租人，其相互间的关系 属连带责任。  

§、有多户家庭共同生活於承租屋时，其成员将被认定为承租人或分租人。 

第三条、租赁合同可以约定任何期限，视出租人配偶书面的同意与否，可 约定十年或十年以上。 

§、无此同意书时，出租人配偶无义务遵守超越的期限。 

第四条、租赁期间，除了本法第五十四条-A § 2º 的规定外，出租人不可 无故讨回租屋。然而，承租人可提前退还租屋，只要缴付合同上约定的罚 款。如无约定，以司法判决为準。 

§、如果退租起因於工作的调派时，不论是私职或公职，将调派的地方不同 于当初承租房子的所在，承租人可不必缴纳罚金，但必须三十天前以书面 通知出租人。 

第五条、不论合同终止的理由为何，出租人若要收回租屋，必得先要求承 租人迁让。 

§、此法不适用于租赁终止源于公权力征收，且已经由司法取得所有权时。 

第六条、租赁合同为不定期限时，承租人可书面向出租人请求终止，但须 至少三十天前通知出租人。 

§、如无此通知，出租人可在解约时，要求多支付一个月房租及其相关费用。

第七条、若租赁合同是经由用益物权人或指定代位继承人定立时，而此二 种身分消灭后，租赁合同可因此而终止，但须三十天前通知承租人以便迁 移。除非此租赁合同也经由屋主同意，或是用益物权人、指定代位继承人 已取得产权。 

§、屋主须在以上二种身分消灭后的九十天内提出合同终止，若无提出，表 示同意续约。 

第八条、房子於租赁期间出售给他人。成交后，认购者可提出终止租赁合 同，并同意以九十天期限让承租人迁移，除非租赁合同为有限期，且有明 定若租赁期间买卖时，须彻底履行合同期限的条例，并且加注於房子产权 登记上。 

§ 1º、行使此权不局限於买卖。买受人、或受让人於不可反悔的前提下也 有同等权利，在产权移交和登记后，要求终止租赁合同。 

§ 2º、买方解约租赁合同需在产权登记后，或权利转让后九十天内提出， 逾时将认定同意续约。 

第九条、以下情形也可解除租赁合同； 

I、 经过双方协商同意 

II、违反合同条约上的规定时； 

III、无按时支付租金和其他费用时； 

IV、房子因承租而无法进行由公权力命令的紧急修缮。或可以时，承租人 却不同意时。 

第十条、出租人於租赁期间过世，租赁合同由继承人继承，且维持效力。

第十一条、承租人於租赁期间过世，其权利与义务将由他人取代； 

I、若租屋为住宅用时，依序由未亡配偶、或同居人、法定继承人、或经济上依赖往生者，且共同居住的人取代； 

II、若租屋为商用时，由遗产管理人、或其他承接人取代。 

第十二条、因分居、离婚、或同居关系结束时，住宅用的租赁合同将继续生效，自动延伸为留在租屋的前配偶或前同居人使用。 

§ 1º、在本条及第十一条的情形下，如果租赁以保人方式担保，取代人须以书面通知出租人和担保人； 

§ 2º、担保人收到取代人通知后，可在三十天内要求退保以免除责任，而担保效力将持续到通知出租人后一百二十天。 

第十三条、承租人欲让与、分租、转借，全部或部分所承租房子时，需事先经过出租人以书面同意。 

§ 1º、不能仅因出租人在时间上迟延的回应而认定为同意； 

§ 2º、出租人如收到书面通知以上情形时，若不同意，需在三十天内正式表态； 

§ 3º、删除。 

第二款 分租 

第十四条、分租将以适用的租赁法规范。 

第十五条、不论租赁合同终止的原因为解约或届满，若有分租，将同时终 止，但分租人将保有向承租人追讨赔偿的权利。 

第十六条、承租人如因积欠租金而被出租人提告催讨时，分租人将负支付 的补充责任。除了积欠的部分外，还包括诉讼期间依序到期的。 

第三款 租金 

第十七条、租金的约定完全自由，但禁止以外币，汇率，或以最低工资为 调整依据。 

§、租屋为住宅用时，租金的调整规定将以特別法为标準。 

第十八条、若经双方的同意，可约定新的房租金额，也可以加入或修改租 赁合同中的房租调整规定。 

第十九条、如果无法达成协议，出租人或承租人可於最后一次协商，或租 赁合同实行三年后，提出司法再议，以时下的市价调整房租。 

第二十条、除了本法第四十二条规定的情形和时季性的租赁外，出租人不 能要求承租人预付租金。 

第二十一条、分租金不能高于承租金。如多户家庭共同生活於同一间租屋 或单位时，分租金的总额不能高于承租金的二倍。 

§、有违反规定时，分租人可向承租人以本条所订的标準扣除多余的租金。 

第四款 出租人与承租人的义务  

第二十二条、属出租人的责任； 

I、必须交给承租人符合用途的房子； 

II、租赁期间，保证承租人能和平使用租屋且不受干扰； 

III、租赁期间，保持租屋的外表和用途； 

IV、对房子租赁前已有的瑕疵和缺陷完全负责； 

V、应承租人的要求，提供交屋时，房子状况的明细，包括有缺陷的部分； 

VI、开立具体的承租人付费的收据明细，而不是以慨括的收据充之； 

VII、缴付房产公司手续费或仲介费，包括对承租人和担保人信用调查的一 切费用；   

VIII、如果租赁合同内没有明确规定时，缴付所有稅金、火险保费。 

IX、应承租人的要求，出示应付款项的证明； 

X、缴付大楼额外的管理费； 

§、大楼额外的管理费指的是平常维持大楼保养以外的费用，特別是: 

a)、修缮、或是有需要增加大楼结构时； 

b)、正面与侧面外观的油漆、换气孔与照明设备，以及外部金属框架； 

c)、恢复大楼居住与使用条件的工程费用； 

d)、租赁前，大楼资遣员工的费用，包括薪资与劳保； 

e)、装置保安、消防、电讯、内部通讯、运动、休閒等设施的花费； 

f)、大楼共用部分的装饰和园艺造景的费用； 

g)、参与预算基金。 

第二十三条、属承租人的责任为: 

I、依法或合同约定的期限内，按时交付租金及其相关费用，如无约定时， 需在隔月的第六个工作天前，如果没有另定其他地方时，在承租屋处付款；

II、以合同上的约定或认定使用承租屋，符合其适当的性质及用途，并且 如同自己的一样小心管理； 

III、合同期满时，除了房子正常使用过的老旧外，以原状归还； 

IV、房子若出现任何属出租人责任的损坏或缺陷，或遭第三者无故干扰时， 需马上通知出租人； 

V、租屋或设施因个人、家属、访客、或代理人，所引起的任何损坏，须马 上修补； 

VI、任何内部或外观的修改需经过出租人的同意和书面许可； 

VII、须马上递交给出租人，包括以承租人的名义所收到任何政府机关的通 知、传票、罚单，或是稅金缴费单、管理费缴费单，； 

VIII、缴付其所使用的电话、水、电、瓦斯、等等费用； 

IX、允许出租人或其代理人，於事先约定的日期和时间检视租屋，或是依 据本法第二十七条的情形下，允许第三者查验租屋； 

X、完全遵守管委会的表决和大楼的内部规则； 

XI、缴付以保险做担保时的保费； 

XII、缴付大楼管理费； 

§ 1º、大楼管理费指的是一般大楼行政所需费用，特別是； 

a)、大楼工作人员的工资、劳工相关稅金、劳保、社保； 

b)、大楼共用部分的水、电、瓦斯、等等； 

c)、共用部分的设施和设备的维护、清洁、油漆； 

d)、共用部分的保全、水、电、机械设备的维修、保养的费用； 

e)、共用部分的运动、休閒设置与装备的维修、保养的费用； 

f)、电梯、大门对讲机、共用天线的保养、维修费用； 

g)、共用部分的水、电设备小维修的费用； 

h)、租赁后，分摊大楼管理欠缺的经费； 

i)、租赁后、补充部分或全部，预留基金用于前条法例所指的经费不足时； 

§ 2º、前一条法令所提到费用，只要每月分摊的金额在大楼财政的预算中， 承租人有义务缴付，且随时可以要求管委会出示这些费用的证明； 

§ 3º、大楼由不同的独立单位组成，但同属一个出租人时，在此条法令§ 1º 提到的费用，只要经过证实，所有承租人都必须缴付。 

第二十四条、若租屋为多户家庭使用，且经过公权力确认建筑条件不完善 时，承租人及分租人可将房租与相关费用以司法提存； 

§ 1º、必得经过公权力通知租屋条件以改善后，出租人方可领取提存金；

§ 2º、承租人或分租人在租屋进行改善工程时迁离，无须缴付租金； 

§ 3º、由承租人或分租人以司法提存租金时，出租人可经由法官批准后提 领，但金额必须用于改善工程的费用上。 

第二十五条、如果是承租人的责任缴付大楼管理费、稅金、或其他费用时， 出租人可连同当月房租一同收取。 

§、出租人提前缴付上述费用时，应得折扣或优惠将归其所有，除非承租人 按时全数缴付。 

第二十六条、租屋迫切需要修缮，且是出租人的责任时，承租人有义务同 意。 

第五款 优先承买权 

第二十七条、买卖、买卖承诺、让与(转让)、权力让与承诺、或以租屋抵 债，在和第三者相同的条件下，承租人有优先承买权购买租屋，出租人须 以法内、法外、或任何无误的方式通知承租人买卖的条件。 

第二十八条、承租人如果在三十天内没有以肯定的方式表达接受买卖条件 时，其优先承买权将丧失。 

第二十九条、出租人在承租人表态接受买卖条件后反悔，必须负起赔偿损 失的责任，包括承租人应得的利益。 

第三十条、如果租屋已全部再分租，第一优先承买权属分租人，其次为承 租人。若有多个分租人，全部同等优先，或其中只有一人表态时。 

§、若同时有多人表态时，以承租时间最久者优先。若同样有多人时，以最 年长者优先。 

第三十一条、若同时出售多间单位时，其优先承买权将含括所有单位。 

第三十二条、租屋因产权丧失，或因司法判决而出售、赠与、交换、投资 法人资本金、或因法人分割、合并、收购时的情形下，优先承买权不生效 用。 

§、租赁合同立於二 00 一年十月一日起，对产权因借款抵押或任何形式的 担保而丧失，包括法拍，优先承买权同样不生效力，此条规定必须以醒目 的文字标注在合同上。 

第三十三条、承租人在没有被告知以致无法行使优先承买权时，可向出租 人要求赔偿损失。或在产权登记后的六个月内，以司法提存房子买卖的金 额和费用，并向司法请求产权。前提为租赁合同必须在买卖的三十天前已 设定在房子的产权上。 

§、以一份经双方及二个证人簽名后的租赁合同办理设定。  

第三十四条、如租屋产权属多人时，则其中任何一个有优先承买权，若无 人表态时，则由承租人行使此权。 

第六款 修缮 

第三十五条、除非租赁合同另有规定，由承租人出资的必要的修缮费，就 算无经过出租人的书面同意，或是经过其书面允许的修缮费用，承租人有 权请求偿还，或行使扣除费用的权利。 

第三十六条、因为美观的修缮不能请求赔偿，但承租人可在租任期满后拆 除，只要对房子的结构和内部不构成问题。 

第七款 租赁担保 

第三十七条、租赁合同中，出租人可要求承租人以下方式作为担保； 

I、保证金； 

II、担保人； 

III、保险担保； 

IV、转让投资基金的股份； 

§、出租人在一份租赁合同中如要求一种以上的方式担保时，将视为无效。 

第三十八条、保证金可以动产或不动产为之； 

§ 1º、若为动产，应以书面登记于公证处；若以不动产，应在产权上设定。 

§ 2º、如以现金保证，金额不得超过相当於三个月的租金，且须全数存入 由公权力许可及规范的定息帐户，於最后领取时，所有帐户的收益须归承 租人所有。 

§ 3º、如以股票或股份担保时，而其发行的法人如果申请财务重整、破产、 或清算时，担保物须在三十天内撤换为其他担保。 

第三十九条、除非另有规定，以上任何一种担保将延续到交还租屋为止， 包括租赁合同因本法条例而延续为不定期限。 

第四十条、出租人可在下列情形要求承租人替换保人，或变更担保； 

I、担保人过世时； 

II、担保人经司法裁定为下落不明、丧能、破产，财务重整、或个人民事 破产时； 

III、担保人出售，或其所有的不动产的产权被设定，或迁移住所却无通知 出租人时； 

IV、解除担保人时； 

V、担保的是有限期租赁合同，而租赁合同已延续为不定期限时； 

VI、以动产担保的担保物遗失时； 

VII、担保的不动产因出售或被公权力征收时； 

VIII、解除以股票或股份做担保时； 

IX、本法第三十七条 IV 中提到的投资基金清算或停业时； 

X、租赁合同延续为不定期限时，如担保人通知出租人其解除继续担保的意 愿时，担保效力将持续到收到通知书的一百二十天后。 

§、出租人可要求承租人在三十天内提出新的担保，否则可以解除租赁合同。

第四十一条、以保险担保时，其范围须含括承租人的所有义务。 

第四十二条、如租赁无任何担保时，出租人有权要求承租人在每月的第六 个工作天支付将届期的房租和其他费用。 

第八款 刑事与民事上的罚则 

第四十三条、以下情形将构成违法行为，可判五天至六个月的拘禁，或处 以三到十二个月当下的租金赔偿承租人； 

I、因承租或分租，向其要求高于房租和其它费用的收费； 

II、因承租或分租，在同一租赁合同内要求一种以上的担保； 

III、除了本法第四十二条和时季性租屋的情形下，向承租人提前收取房租。

第四十四条、以下情形将构成公诉罪，可处三个月至一年的拘留，或以社 会劳动役替代； 

I、出租人或转租人，拒绝提供给多户家庭的承租人或分租人，房租及其相 关费用收据的明细时； 

II、出租人没有因本法第四十七条 III 的理由收回租屋后，在一百八十天 内使用，或是收回使用，但使用时间前后不足最低规定的一年时； 

III、出租人、买受人、或受让人，以本法第九条 IV，第四十七条 IV，第 五十二条 I，及第五十三条 II 的情形下解约，但却没有在规定收回租屋的 六十天内开始施行拆除或整修时； 

IV、没有遵守本法第六十五条§ 2º 而要求承租人迁让时； 

§、触犯本条订的任何一种情形时，权利受损者可在诉讼中提出最少十二个 月，最高二十四个月当下的房租金额的罚锾。或是房子另租他人时，以新 租金为标準。 

第九款 无效条例 

第四十五条、租赁合同中有任何条款以消灭或阻碍本法宗旨时，将完全视 为无效。特別是第四十七条中所提到的合同延续为不定期限时，或是第五 十一条中提到的排除承租人续约合同的权利，或是因以上情形而要求承租 人额外的支付金钱时。

本文由巴西圣保罗市刘瑞益律师事务所

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来源：圣保罗华助中心

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