巴西物流仓储市场在2025年有望创下租赁纪录新高，主要受电子商务仓储与配送中心投资热潮的推动。

据房地产咨询公司CBRE 的最新调查数据显示，2025年1月至9月期间，巴西全国已租出的物流仓储面积接近300万平方米（相当于约375个足球场大小），已超过2023年和2024年全年总量。该市场的历史峰值出现在2022年，当年租赁总面积达350万平方米。

CBRE董事费尔南多·特哈（Fernando Terra）在接受采访时表示：“一切迹象表明，我们将迎来历史上吸纳量最高的一年。今年的表现令人惊喜——起初我们还担心高利率可能抑制业务增长，但结果远好于预期。”

尽管巴西经济环境依然复杂，但零售企业的扩张正在支撑需求。截至目前，约64%的仓库由电商企业或其物流合作商直接租赁。特哈指出：“零售业的活力极强，这对仓储市场帮助巨大。”截至第三季度末，全国物流仓库的空置率降至7.9%，低于去年年底的9.5%。在圣保罗州，这一比例为8%。

特哈表示，这说明新建仓库一经交付便迅速被市场吸收，成为推动新项目开发的动力，也意味着行业在短中期内仍将保持高景气度。

圣保罗州交付量将创历史新高

在拥有全国一半物流仓储面积的圣保罗州，2026年预计将创下历史性的新物业交付纪录。CBRE预测，2026年该州将有210万平方米的新仓库竣工，其中40万平方米已被预租。

特哈表示：“2026年将有多笔大型租赁交易入市。即使那一年因选举带来一些不确定性，物流市场仍将保持稳健，因为部分大项目已经签约落实。”他还强调，目前没有泡沫迹象：“我们对此并不担忧。该行业具备坚实的增长基础，部分地区甚至出现供不应求和被压抑的需求。”

他解释说，过去几年仓储租金长期停滞，而建筑成本不断上涨，使得部分开发商因回报率不足而推迟项目。但这一局面正在改变。“限制市场扩张的不是需求，而是供给不足。现在租金正在上升，新项目终于得以启动。”

特哈还指出，零售企业正在寻求更强的区域覆盖能力，纷纷在全国各地的中大型城市建立新的配送中心，以实现更快的交付速度。在这一趋势下，米纳斯吉拉斯州、巴拉那州和圣卡塔琳娜州的仓储租赁和新项目开发速度均高于全国平均水平。